Как правительство роет себе и нам котлован.

Еще  до короны очередь на жилье составляла  315.000 жаждущих получить коробку от дождя. Полгода назад выяснилось, что 40.000 голландцев не имеют жилья, а количество бездомных за последние десять лет удвоилось,  причем среди молодежи от 18 до 30 лет возрослов 4 раза. По прогнозам Economisch Instituut van de Bouw строительство нового жилья упадет  всего на 20 %, но EIB  отчаянно защищает свою идею о создании жилищных фондов, через которые правительство будет покупать строящиеся дома, а потом продавать их или сдавать в аренду.

В Амстердаме и Утрехте ждать социальное жилье  в очереди приходится уже  больше 10 лет. Для учителей, полицейских, медицинских сестер стало просто не реально  жить в Randstad - в Амстердаме комната в сорок квадратных метров продается за 125 000 евро.

Дефицит жилья проявился еще в 2002 году. Бум доткомов закончился  в марте 2000 обвальным падением индекса NASDAG и банкротством сотен компаний, порождённых «информационной экономикой» Кремниевой долины, a  их крах вызвал масштабный отток финансовых средств из интернет-сектора экономики, что вызвало падение жилищного строительства  до 66 000 новых домов в год, в то время как минимум стоял на 100 000, но вопрос еще и был в том, где строить. В 1988 году был опубликова Vierde nota ruimtelijke ordering (Vinex), в которой было обозначены около сотни мест  по всей стране, где предполагалось построить новые жилые комплексы. Эти районы Vinex - последнее поколение пригородов, построенных под руководством правительства страны. Собственно,  это результат договора  правительства и региональных органов управления о месте строительств  и количестве нового жилья, которое было осуществлено с 1995 по 2005, но децентрализация государственных задач и либерализация рынка жилья с середины 1990-х годов положили конец традиции территориального планирования и государственного жилищного строительства под руководством национального правительства.

Целое поколение будет вынуждено снимать жилье  и не сможет купить себе свою крышу над головой  из-за уровня цен на рынке недвижимости и дефицита жилья  -считает  Питер Боэльхауэр, профессор рынка жилья Делфтского университета. «Сейчас нехватка строительных площадок еще больше, чем в 2002», - говорит Боэльхауэр. “Тогда, по крайней мере, в окрестностях крупных городов шла стройка,  но в 2005 году либеральный министр жилищного строительства Сибилла Деккер заявила, что «нам следует остановится с проектом Vinex». Ее позиция отчасти было вызвано идеей, что с Нидерландами «покончено» (was af)  и что в ближайшем будущем единственными строительными планами  станет сокращение строительства. Ее ожидания не сбылись, напротив, в 2019 году население Голландии выросло на 132000 человек, в основном за счет иммиграции.  Бёльхауэр: «Статистическое управление Нидерландов последние годы систематически недооценивает рост населения. Более того, средний размер семьи в Нидерландах в последние десятилетия неуклонно снижается, что означает еще больший рост потребности в отдельном жилье на душу населения”. В 2013 году, в разгар строительного кризиса, тогдашний главный правительственный архитектор Фриц ван Донген заявил, что строить больше не надо. Три года спустя нынешний главный правительственный архитектор Флорис Алкемад заявил, что в новом строительстве больше нет необходимости и что преобразования существующих офисов и коммерческих зданий в жилье будет достаточно. Кстати, неплохая мысль. У нас в районе перестроили три высотных офиса в жилые дома, что выглядит очень достойно со стеклянными стенами. И всего два года назад Стеф Блок (ВВД) с гордостью заявил, что он был премьер-министром, сделавшим целое министерство (жилищной и центральной государственной службы) ненужным и  рынок жилья отжил свое, что мне кажется  интересным заявлением. Такое ощущение, что вся страна дружно довольная расселась по своим насестам и больше никто переезжать никуда и никуда не будет, но у голландских политиков бывают такие коммунистические мечты.

В прошлом году в Нидерландах было сдано 71 000 домов, что  делает 2019 год относительно успешным, говорит Ян Фоккема, директор Ассоциации голландских компаний, способствующая совместной деятельности государства и частных компаний, в том числе, в разработке строительных проектов. (Непром). Но на самом деле этого было достаточно, чтобы просто  восполнить рост числа домохозяйств, но  нехватка тех самых 315 тысяч домов так и остается проблемой. Мы должны переезжать в более чем 80 000 новых домов в год, чтобы соответствовать уровню прироста населения  и обеспечить нас достаточным количеством жилой площади.

По мнению Фоккема и Боэльхауэра, чтобы добиться роста  количества постройки домов, нам необходимо строить больше за пределами существующих городских границ . «Но многие политики испытывали отвращение к этому после периода Vinex», - говорит Боэльхауэр, потому что зеленые насаждения надо беречь и особенно  муниципалитеты с D66 и GroenLinks все еще стремятся строить новые дома в пределах города. Например, Утрехт решил не строить дома до 2028 года в сельской местности Рейненбург, которая ранее была предназначена для жилья, но строительство в центральных районах города значительно дороже, чем строительство за пределами городских районов. Земля стоит немеренно, а затраты на планирование и технологические процессы в полтора раза дороже. По словам Фоккема, стройка в городах стоит длится значительно больше времени еще отчасти из-за  различных правил, что тоже увеличивает стоимость. Например, строительство в центра города на территории старых парков может легко занять от десяти до пятнадцати лет, в два раза дольше, чем строительство на пастбищах. Это делает такие строительные проекты очень уязвимыми, поскольку за такое время может произойти все, что угодно, например, корона, и тогда реализация планов будет отложена или даже отменена.

По словам Боэльхауэра, уже давно стало ясно, что строительство в черте города не решает проблему нехватки жилья: «С этим вы никогда не достигнете требуемых 80 000 домов в год. Кроме того, все исследования показывают, что многие люди по-прежнему предпочитают жить в частных домах, а не в квартире в городской башне за полмиллиона евро. Увеличения количества жилья за чертой города стало неизбежно ». Если этого не произойдет, жилищный кризис усилится, прогнозирует Фоккема: «Количество выданных разрешений на строительство уже уменьшилось (с 77 000 в 2018 году) до 55 000 в 2019 году. Некоторые связывают это с азотным кризисом и кризисом в сфере PFAS, но тенденция к снижению уже началась». Поэтому он ожидает, что в этом году количество новых домов снова упадет ниже планки в 70 000.

После финансового кризиса 2008 года, который вскоре превратился в экономический кризис, кабинет Балкененде IV принял меры, чтобы в какой-то мере поддержать развитие голландского строительства в виде субсидий на оплату земли и пособия по безработице для строителей. “Но когда к власти пришел кабинет Рютте I, все изменилось”, - говорит Боэльхауэр - после кризиса евро в 2010 году кабинет некоторым образом парализовало. Но частично по инициативе Министерства финансов и регулирующего органа De Nederlandsche Bank требования к ипотеке были ужесточены, а вычет процентов по ипотеке был ограничен, что делать в разгар грубого кризиса было очень неправильным решением. По словам Бёльхауэра, это следовало делать постепенно в течение длительного времени. Таким образом, дефицитом жилья однозначно руководило само правительство, а в результате объем  жилищного строительства упал и цены на жилье упали еще на 6 процентов. Общее дополнительное снижение цен по итогам 2013 года составило 15 процентов. В течение этого периода Фоккема и его организация выступали за постройку исключительно жилья в аренду, как это происходило во время кризиса начала 80х, но ничего не произошло. Напротив, многие планы были отложены или вовсе отменены, отчасти под давлением провинций. В 2010 году муниципалитет Амстердама даже объявил о приостановлении строительства в городе.

Теперь, когда целевые показатели строительства новых домов из года в год не достигаются, правительство все чаще призывает жилищные ассоциации внести свой вклад в решение проблемы нехватки жилья. Но их возможности что-то значить для соискателей жилья в последние десятилетия все больше ограничивались одним и тем же правительством, что началось с либерализации рынка жилья и строительства в 1990-х годах. В 1995 году жилищные корпорации были приватизированы и государственные субсидии были отменены, а с помощью так называемой «операции по пересчету» долги корпораций перед государством были погашены невыполненными требованиями и будущими субсидиями. Это в значительной степени разорвало финансовую связь между корпорациями и национальным правительством и отныне корпорациям приходилось выживать самим без помощи кабинета. В 2001 году правительственный меморандум по жилищным вопросам тогдашнего государственного секретаря по жилищным вопросам Йохана Ремкеса (ВВД) предусматривал дальнейшую либерализацию жилищного строительства и рынка под девизом «Люди хотят жить». Правительство считало, что в социальном арендном жилье больше не было необходимости и корпорациям было рекомендовано продавать его. Им также разрешили самим строить дома на продажу, чтобы они также могли использовать вырученные средства для инвестиций в свою арендуемую недвижимость.

В начале 21 века для корпораций наступило «половое созревание», - говорит Scherpenisse, директор тилбургской корпорации Tiwos, директор корпорации Aedes, работающий с 1984 года в сфере государственного жилищного строительства - наконец-то они отделились от мамы и папы, правительства, которое всегда им управляло  и перестали вести себя как подростки.  Корпорации начали экспериментировать и исследовать границы своих возможностей. Некоторые захотели внести свой вклад в общество, другие пошли по неправильному пути и начали наслаждаться высокими зарплатами и большими автомобилями ». Директор Rochdale в Амстердаме ездил на Maserati, а кассовый менеджер Вестии спекулировал деривативами, что в конечном итоге стоило сектору жилищных ассоциаций 2 миллиарда евро. Половая зрелость корпораций совпала с жалобой, поданной институционными инвесторами в Европейскую комиссию в 2007 году. По словам инвесторов, существовала недобросовестная конкуренция и несанкционированная государственная помощь корпорациям. «Это был своего рода идеальное совпадение обстоятельств», - говорит Scherpenisse: «формирующие имидж эксцессы, которые подпитывали идею о том, что корпорациям не следует уделять слишком много места, появление либеральных идей, в соответствии с которыми рынок был провозглашен святым и рыночные стороны, которые выступали против государственной поддержки корпораций, а  сменявшие друг друга министры воспользовались этим, чтобы лишить государственного жилья ".

В 2010 году Министерство жилищного строительства, территориального планирования и окружающей среды было распущено - государственное жилье больше не считалось важной государственной задачей. Три года спустя кабинет Рютте ввел налог с домовладельцев для жилищных ассоциаций в размере 1,7 миллиарда евро. Это была антикризисная мера, но сбор все еще действует и вырос примерно до 2 миллиардов евро. Бёльхауэр: ‘Налог с домовладельцев был странной, чисто идеологической мерой: правительство хотело избавиться от социального жилья. В настоящее время Нидерланды находятся в уникальном положении: социальный сектор обеспечивает государство деньгами, в то время как вычет по ипотечным процентам и субсидии на покупку домов весьма щедры к покупателям’. Фоккема отмечает, что отменить арендный сбор тоже будет непросто, поскольку  вы не можете просто найти два миллиарда в национальном бюджете.

В 2015 году новый Закон о жилищном строительстве ограничил задачи корпораций управлением и строительством социального арендного жилья. «Вы можете рассматривать этот закон как дисциплинирующий фактор», - говорит Боб Уитджес, эксперт по рынку жилья в корпорации Aedes.

Комбинация налога с арендодателя и сужение компетенций привели к краху жилищных корпораций по мнению Боэльхауэр, поскольку строительство социального арендного жилья упало с почти 34 000 в 2010 году до примерно 14 000 в 2018. По словам Витьеса ван Аедеса рынок жилья не состоянии этого компенсировать,  ни социальное жилье (с арендной платой до 720 евро), ни даже «дома средней аренды» (с арендной платой от 720 до 1000 евро). Вот уже несколько лет на рынке достаточно места для строительства домов среднего ценового диапазона, но ничего не происходит, поскольку корпорации считают, что заработают на этом мало денег.

Политика правительства также вынудила многие корпорации отказаться от обновления городов. Много бывший птичьих районов,  где (под имени PVDA-министра Ella Vogelaar – (2007-2008) было инвестировано, пришли быстро в упадок. Scherpenisse: “корпорациям больше не разрешается предлагать дома среднего класса, даже в бывших птичьих районах и они этого  не делают, a рынок не вносит своих усилий, потому, что доходность слишком мала. Так что средний учитель больше ничего не может найти в больших городах и это означает, что люди со средним доходом исчезли из проблемных районов. Сейчас искусственно создаются районы, где действительно больше не уютно жить. Дополнительная проблема заключается в том, что это может ухудшить имидж социального сектора, говорит Scherpenisse: “Если мы не будем действовать,  то неблагополучные районы будут развиваться, что является  следствием одностороннего притока социально и финансово неблагополучных домохозяйств, но это можно было предсказать, а правительство сознательно принимало это как должное”.

Хотя вмешательство государства в  жилищную политику сильно ограничено, сильные мира сего по-прежнему устанавливают правила, которым строители и разработчики проектов должны соблюдать и этих правил много, а в последние годы для обеспечения долговечности построек было добавлено еще больше стандартов. Это не обязательно плохо, говорит Боэльхауэр, «потому что, учитывая, что дом может легко просуществовать два столетия, было бы крайне неразумно не делать постройки энергоэффективными». Фоккема, один  из крупных разработчиков проекта, также считает правила разумными в целом, но сейчас их слишком много одновременно, особенно в отношении использование энергии и долговечности построек.  Все эти правила особенно бьют на  постройку жилья средней ценовой категории, так как они не только замедляют строительство, но блокируют его, лишая нас шанса на пристойное жилье по разумной цене. К тому же Амстердам требует, чтобы новые комплексы состояли на 40 процентов из социальных домов, 40 процентов  - домов со средней и высокой арендной платой и  20 процентов домов на продажу, что тоже не способствует росту темпов строительства.

Строителей-профессионалов снова не хватает, и поэтому они стоят дороже. Я не имею в виду иммигрантов из Прибалтики или Украины, потому что только думают, что они строители. Естественно я не имею в виду всех, но исключения подтверждают правило. В общем рост затрат на строительство  за последние четыре года составил 30 процентов. К тому же стройка -это старомодная индустрия и  в небольшом строительном проекте легко может участвовать сотня лиц, деятельность которых должна быть четко согласована, что  влечет за собой неэффективность и, следовательно, более высокие затраты.

Что делать сейчас?

Коронный кризис еще больше усугубил неопределенное будущее жилищного строительства.Сейчас очень много строится в дорогом жилищном сегменте, но продажа дорогих квартир становится проблематичной, когда исчезает уверенность в стабильности экономики и,  если 70 процентов домов не будут проданы заранее, застройщик не начнет строительство,  а значит  должны быть составлены новые планы и следующий проект может быть запущен только через два года.

Фоккема отмечает, что, не смотря на коронный кризис, в настоящее время продажи новых домов в среднем сегменте продолжают расти. Там дефицит настолько велик, что потенциальные покупатели используют любую возможность, чтобы купить, даже если будущее не определено. Тем не менее, Фоккема считает, что центральный государственный контроль над жилищным строительством срочно необходим для обеспечения и поддержания производства на уровне стандартов в ближайшие годы. Без Империи ничего не получится. Установка по распределению функций - сначала решает система на местах, а потом центральная власть, с точки зрения Фоккема - плохая отправная точка. “Вот уже пять лет мы просим комплексного видения, в котором, помимо жилья, было бы отведено место всем основным проблемам сегодняшнего дня, таким как переход к энергосбережению, управление водными ресурсами, мобильность и новая природа. Затем  можно подробно обсудить это со всеми вовлеченными сторонами - корпорациями, участниками рынка, советами по водным ресурсам  и воплотить их в конкретные планы; так что о национальном диктате и речи не может быть. Но над нами издевались. Нам сказали, что мы все еще придерживаетесь старого мышления ».

Мы не должны строить кварталы Vinex 2.0, какими бы хорошими они ни были, по словам Ян Фоккема, директор Ассоциации голландских компаний по разработке проектов (Непром) Он думает, что опасаться повреждения голландского ландшафта не стоит. «Конечно, не сейчас,  а потом, когда много ферм будут выкуплены, а жильцы  эмигрируют. В  Нидерландах только около 7 процентов  поверхности страны составляют жилые районы, а две трети - сельскохозяйственные земли, которых в будущем потребуется меньше, так что умело сочетая архитектуру и высвобождающиеся природные районы, страна может расцвести, но для этого нужна разумная государственная политика. В конце концов, мы сейчас тридцать лет спустя и нам требуется новый тип пригородов, более компактный и мегаполисный, чем в конечном итоге стали кварталы Vinex, и где природа и жизнь будут сочетаться по-новому. Это главный вызов на будущее и правительству придется инвестировать в него ». Фоккема считает, что пришло время модернизировать строительство. «Жилищное строительство - все еще слишком старомодная отрасль. Чтобы действительно решить проблему нехватки жилья, строительство необходимо рационализировать и индустриализировать. Неизбежно гораздо большее использование стандартизированных и сборных элементов, при этом современные методы ИКТ позволяют в значительной степени изменять и индивидуализировать дома, но столь необходимые инновации не могут обойтись без долгосрочной стабильности в жилищном секторе, что делает еще более необходимой антициклическую политику правительства в жилищном строительстве ».

Scherpenisse выступает за правительство, которое не только возьмет на себя инициативу, но и предоставит корпорациям более широкие полномочия, чтобы они могли сдавать в аренду социальные дома большему количеству людей, а не только людям с самым низким доходом. Прослойка общества со средними доходами тоже хотят иметь крышу над головой, так что не плохо было бы предоставить им шанс в социальном секторе.  По словам Scherpenisse, для того, чтобы отремонтировать старые дома и запустить новые большие проекты, что логично,  необходимо финансовое пространство. Не смотря на ожидаемые большие проблемы в жилищном строительстве из-за коронного кризиса, Fokkema настроен умеренно оптимистично: «Большой вопрос в том, извлекло ли правительство уроки из ошибок, сделанных после финансового кризиса 2008 года, но я очень на это надеюсь, по крайней мере, я могу заметить изменение в позиции политиков. В начале марта большинство Палаты представителей приняло предложение о воссоздании Министерства жилищного строительства, территориального планирования и окружающей среды. Возвращение в прошлое никогда не может быть решением, но во время многочисленных дискуссий, которые мы ведем в эти дни с министерством, я замечаю, что наши идеи принимаются в расчет».

Bernard Hulsman& Sam de Voogt  Hoe de overheid zelfs de woningnood creerde.